为充分发挥典型案例的示范引导作用，统一审判规则，预防和化解财产纠纷冲突，维护人民群众合法权益，维护社会和谐稳定，最高人民法院从各地法院报送的案例中精选出5个典型案例，现予以公布。案例1 服务商不得通过限制使用物业管理系统等方式鼓励缴纳物业费——张某在物业服务合同纠纷中起诉某物业公司。案件的主要事实是，张某是一个小区的业主，有物业公司提供服务，你属于小区。 2021年9月，张某发现自己因未缴纳物业费而被禁止使用所居住单位的电梯和门禁系统。与物业公司交涉无果后，张某将物业公司告上法庭。法院要求物业公司恢复其对电梯及控制系统的使用。审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定，物业服务提供者不得采取停止供电、停止供水、停止供热、停止燃气等方式鼓励缴纳物业费。在这种情况下，即使是张某物业费也不应该鼓励业主以不开通门禁卡的方式缴纳物业费，从而无法正常进入单元门或使用电梯控制系统。物业公司可以针对张某拖欠物业费的违约行为单独行使其法定权利。法院依法澄清情况后，本案审理期间，某物业公司主动继续张某使用门禁系统。通常，业主必须向合同财产缴纳物业费服务提供商。但在实践中，业主常常拖延甚至拒绝缴纳物业费。物业服务商常常采用多种方式鼓励缴纳物业费。当钉钉物业服务商通过不为业主激活门禁卡、限制使用电梯等方式收取物业费时，缺乏法律依据，超出合理必要限度，往往会加剧双方矛盾。物业服务提供者应当采取合理方式诱导缴纳物业费。经鼓励后，业主在合理期限内仍不缴纳物业费的，物业服务提供者可以通过调解、提起诉讼或者申请仲裁等方式依法维护合法权益，但不得以影响业主正常生活的方式鼓励缴纳。产权公司、业主在执行合同时必须恪守合同精神签订物业服务合同，按照物业服务合同全面履行义务，共同营造和谐、有活力的社区环境。本案判决明确，物业服务提供者必须鼓励合理合法地缴纳物业费，依法保护业主的合法权益。案例二：业主不得以设计不合理等房屋质量问题为由拒绝缴纳物业费——某物业公司与徐某某等人签订合同案的关键事实。物业公司与社区建设单位依法签订《物业初次服务合同》后，开始提供社区物业服务。徐某某是涉案小区的业主。因其2019年5月至2022年12月期间未按时缴纳物业费，且未按时缴纳物业费。在受到鼓励后合理时间内付款后，一家物业公司将他告上法庭。徐某某以厨房设计不合理、油烟为由，主张不应该缴纳物业费。法院认可了判决结果。因为，《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务提供者必须按照约定和物业使用性质，妥善维护、清洁、绿化、经营、管理物业服务区域的公共部分，维护物业服务区域内的主要秩序，采取合理措施保障业主的人身安全。 《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务提供者必须按照物业服务合同的规定提供相关服务。在这种情况下，厨房设计并不是物业服务商的义务。厨房设计不合理，莫克等属于商品房买卖合同法律关系中的履行缺陷。他们与涉案物业服务合同不具有同一法律关系，责任主体不同。徐某某声称厨房设计不合理造成的损失与物业公司无关，其被拘留以房屋质量问题为由主张不缴纳房产税的说法毫无根据。最终判决：徐某某于2019年5月至2022年12月期间向某物业公司缴纳物业费4500余元。物业服务提供者的共同义务来源于法律规定和物业服务合同，主要包括维护、秩序维护、安全防护、制止违法行为、向有关行政部门报告、协助处理等义务。一般来说，专属家居部件的质量、设计等问题不属于服务提供者应当承担的义务范围。业主因房屋设计不合理或其他质量问题拒绝缴纳物业费，或声称以维修费打破物业费的，不予支持。本案的判决有利于厘清物业服务合同与其他法律关系的关系，引导业主正确认定责任主体，依法依规维护自身权利，妥善平衡物业服务合同各方的合法利益。案例三：物业服务合同终止后，原物业服务商拒不离开的，物业服务合同终止后，业主无需缴纳物业费——物业公司诉何某某物业服务合同纠纷案基本事实。某保险公司某房地产开发公司oper是特定社区原有的物业服务商。该小区业主委员会致函某物业公司，告知其将在原物业服务合同到​​期后再次更换物业服务商，并邀请其积极参与竞标。某物业公司回函称，原物业服务合同到​​期即终止。随后，社区新聘用了一名物业服务人员，并与他签订了《物业管理合同》。业主委员会提出物业公司及时办理交接事宜，否则将带来相应的法律后果。但物业公司是在合理期限内出现的转换者，导致新的物业服务人员长时间无法进入现场。某物业公司因未收回财产向法院提起诉讼原物业服务合同到​​期后，向业主某某收取费用。审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止时，原物业服务提供者必须在物业服务所需的相关资料范围内退出相关物业服务等交接工作，并如实告知使用权属和管理状况。原物业服务单位违反前款规定的，物业服务合同终止后，不得要求业主缴纳物业费；物业服务单位给业主造成损失的，应当赔偿损失。本案中，原物业服务合同终止后，物业公司未按照业主委员会的要求履行向新物业服务商的移交义务，并拒绝退出。明确了解法律后果后，方可进入物业服务区域。物业服务合同终止后，不得要求业主缴纳物业费。最终判决：驳回物业公司诉讼。从典型意义上来说，配合移交物业是物业服务合同终止后，原服务方基于诚实信用原则必须履行的合同后义务。由于新老物业服务商之间存在利益冲突，部分原物业服务商无视社区业主的共同意愿，继续占用物业面积，并拒绝返还相关信息。这是“以服务之名进行竞争”，让新晋物业服务商很难做好本职工作。懒惰的物业交接不仅容易引发原物业服务商、新物业之间的纠纷物业服务商、业主大会或业主委员会等，还会扰乱社区管理秩序，影响物业服务质量，降低业主的生活质量。本案判决驳回了物业公司的诉讼请求，符合引导物业服务商按时退出、依法履行移交义务的原则。这对于规范物业服务行为、构建和谐、有活力的社区环境具有积极意义。案例四：原物业服务人员无权对业主大会选择新的物业服务人员的决定提起诉讼——物业公司向社区物业委员会提起上诉等物业服务合同纠纷。案情要点 物业公司是社区建设单位选定的首批物业服务人员。随后，社区召开业主会议，决定解散物业公司并选择新人为物业提供服务。小区业主委员会与新的物业服务人员签订单独的物业服务合同。某物业公司认为，社区业主大会选择新物业服务商的决定不符合法律关于对业主共同决定事项进行表决的专属面积和业主人数比例的规定，逾期请求确认该决定无效。审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第278条规定，物业服务公司的选择和撤销必须由共有业主决定。法律之所以规定物业服务公司的选择和拆除必须由业主共同决定、程序必须规范，是因为每个业主都有自己的权利。是根据建筑物所有权的分割而共同管理共享部分的权利。涉及共同管理的事项是必要的，必须由组织成员共同决定，以保护组织内成员的合法权益不受侵犯。业主大会或者业主委员会的决定对业主具有法律约束力。因此，根据《中华人民共和国民法典》第280条规定，业主会议作出的决定侵犯业主合法权益的，被侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。在这种情况下，物业公司不是小区的业主，不依赖业主大会的决定，与业主大会的决定没有直接利害关系。因此，其无权提起诉讼要求撤销业主大会的决定或确认该决定无效。阿里德。最终判决：物业公司驳回诉讼。共同重要性：业主大会的决定是业主对社区共同主要对象的管理行使权利、落实业主自治的重要途径。业主大会作为业主的自我管理机构，作出的决定对业主具有法律约束力，不直接约束业主以外的实体。因此，已经拥有小区非业主的服务提供者不具备诉请人民法院裁定业主会议决定有效性的必要性和有效性。原物业服务提供者认为物业服务合同的解除给其造成损失的，可以依照《中华人民共和国民法典》第九百四十六条的规定单独提出索赔。日常生活中，有的物业服务人员被解雇后，业主委员会通过要求确认业主大会决议无效或撤销的方式，试图推翻业主大会的决定，无视业主的共同意愿。本案明确了物业服务商不能对业主大会选择新物业服务商的决定提起诉讼。具有指导作用，有利于保障业主大会决议的有效性，保障业主依法行使共同管理权。案例5灵活运用“巡回审判+示范调解”程序解决批量当事人物业纠纷——某物业公司提起物业服务合同纠纷。案件的主要事实。某物业公司为小区提供日常保洁、保安巡逻、日常电梯维护等物业服务。由于大多数业主未能按时缴纳物业费，因此物业公司维持日常经营困难，产权管理水平逐渐下降，导致物业公司与业主之间的矛盾加剧。后来，因物业公司未向陈业主收取物业费，他被告上法庭。审理方式：原审法院加强了对涉案物业服务、社区欠费等问题的研判。考虑到除陈某外，涉案小区还有100余名业主拖欠物业费，且有物业公司拟提起集体诉讼，法院决定到小区进行巡回审理，现场办理。庭审中，法院对物业服务质量进行了详细调查，并解读了相关法律问题。某物业公司意识到自己的服务确实不足，在物业公司的主持下，法院当场通过陈某签订了一份协议，业主根据物业公司提供的服务项目、服务质量等因素支付相应的物业费。庭审后，法院立即开展法律宣传，引导物业公司与小区业主相互了解，成功化解了100多起潜在的社区纠纷。从典型意义上来说，物业费不仅是物业服务商提供服务的基础，也是维持社区电梯、配电、消防等设备和设施正常运行的保障。业主按时足额缴纳物业费，有利于物业服务商提供更好的服务；而服务商服务质量的不断提高，会让业主更加自觉地缴纳物业账单，从而形成良性循环，打造更加舒适的居住环境。和优美的居住环境。本案中，法院通过巡回开庭审理，解释当地法律，促使双方当事人达成共识，做到“办一案管一”，既减轻了当事人的诉讼负担，又节省了司法资源，为业主创造了良好的生存环境，实现了“三个效果”的有机统一。